9 六月

SPA不一定是你想的那么美

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列治文山市Lake Wilcox小区有一个SPA不知道你们听说过没有,不过这个SPA比你们想象的大,又和你们想的不是一样的。

这个SPA的全称叫做Lake Wilcox特别政策区( Special Policy Area (SPA)),原来特区也有这么暧昧的简称。

wilcox洪泛区示意图

SPA是个洪泛区

但是这个特区既不是经济特区,也不是政治特区,而是一个有关Lake Wilcox的特区,说恐怖点是一个洪泛区。就是一旦发生超级水灾,这个区域的房子就在泽国之中。

所以说,湖边的房子风景美,风险也大。但不是所有的湖都这样,大多伦多地区有张洪泛区地图,可以看看谁家在洪水线以内。

说起多伦多现在这么多森林公园,究其原因竟然也是灾难兴邦得来的教训。

最早的定居者们也是看哪儿离水边近风景好,就在哪里盖房子安家。可能前一百年平平安安,春色无边,可一转眼在1954年,洪水袭击的了大多伦多地区,不少水边的宅子就被一扫而空了。

大多伦多地区为了防止悲剧再次发生,成立了多伦多地区自然保护局(TRCA)专门管理河道水域。开始禁止在红水线以内定居,原来水淹的房子禁止原地重建,这些地方都变成了风景优美的公园。

但是,有的幸好还没有被淹到的地方,历史上也已经盖了不少房子,政府也不能强制拆迁,于是就有了特别政策区。这些地方也在洪水线内,只不过百年一遇千年一遇之类的咒语还没降临。

最深能淹到三米

咱今天不说别的,就接着说说华人聚居的Lake Wilcox湖滨的特别政策区。

这个SPA范围其实不仅仅限于湖周边,而且还延伸到Yonge Street 和King Road 的交汇处的一块地。因为这都属于Humber 河的洪水泛滥区,一旦Humber 河暴怒起来,达到350年一遇水平的话,这里最高水位据估测能达到3米,码头直接到二层了。

Lake Wilcox是Humber 河的源头之一,央街下的有一个涵洞,湖水通过那里流向河里。这个涵洞还有水闸的作用,通过闸门控制湖水保持在294.25米的海拔水位。如果湖水超过295.47米。大水就会漫过央街和King  Road。未来能否及时泄洪,就看这个涵洞了。

这里有一个有趣的小常识,可以帮助我们在洪水中感知危险。加拿大人用一个“2×2原则”,就是当水深2英尺,流速2英尺的情况下,水就可以推倒人。

因为,水提供向上浮力随着水变深而增加,最终让人漂浮起来。而流动的水的横向推力,也会随着流速而加大。2×2原则就是两者合力的临界点。

当然,实际情况里两者正好达到这个数字的机会很小。因此,还有一个算法,就是洪水深度达到 0.8 米,或者速度大于 1.7 米/秒,或者深度(米)乘以流速(米)大于0.37,达到任何一个条件都视为高风险。

洪泛区只批大块儿地

以此为据的话,这个SPA区在洪水情况下,都属于高危区,只有湖的东北角不属于高危。只不过由于央街闸口的作用,流速不会很高,但深度足矣。

由于数据模型显示,在遭遇350年一遇的洪水时这里存在被淹没的危险,因此在规划发展上还需特殊对待。比如,历史上原有的房屋仍保持现状,这一区域内仅限低密度单独家庭住宅,其他商业啊、公共设施等一律免谈,除非是防洪设施。

按照2014 年划定的洪水线,洪泛区内有591块宅基地,占总面积的26.5%,湖北岸据信是最危险的区域内有174块宅基地。

其中67栋住宅(占38.51%)是在 1979 年之前建造的,88 栋(占50.57%)建于 1980 年之后,19 栋(占10.92%)空置无人或没有建造日期记录。1979 年之前建造的许多建筑物和构筑物都位于Lakeland Crescent、North Lake Road南侧、沿 Rosemary、Willowbank 和 Wildwood大道。

为了达到低密度这一要求,比如重点区域的北岸,被定义为洪灾中心区域,对宅基地大小都有要求。地块最少要502 平方米(约5400平方英尺),并且临街面宽不能低于15米(约50英尺),小了不批。这意味着有的新建房屋,需要合并原来的两块宅基地才能获批建一栋房子。

还说北岸那174 块宅子,其中91 栋(52.30%)的住宅建筑小于 200 平方米,39栋 (22.41%) 在 201 和 300 平方米之间大小, 23栋(13.22%) 的面积在 301 至 400 平方米之间,2 栋(1.15%) 的面积大于 400 平方米。因此大部分是小于200平米的房子。

在此范围内的住宅任何窗户、门或其他外部开口的最低标高结构须经保护当局批准,地下室也要核准符合高度,经过有资质的测量才能获得建筑许可。

除此之外,建筑设计和施工要达到一定的防洪标准,监察人员在施工期间也会经常造访施工现场,以保证工程的质量。

350年你还来吗?

由于湖滨区域松软的基础,在North Lake Rd建房的屋主,需要深挖16英尺的地基。而Lakeland Crescent一栋房屋在挖地基时,造成邻居房屋的一角塌陷,后门脱落和室内的柜子也倒在地上。

按照规定,洪水线以内只能建低密度高标准的住宅,因为大部分洪泛区都在居民区内,因此也很好执行。但实际上Yonge和King这个黄金地段也属于洪泛区,因此此段Yonge街建商业建筑也成了奢望。

比如13024 Yonge Street,计划在现有的修车行基础上,申请加建一个五个洗车位的洗车行和一栋2层楼的办公室。由于修车行是早已存在的,属于历史遗留问题,但新建商业建筑就无法获批。这个申请在2014年被拒。 

还有13035 Yonge Street,被划定在洪水线内,业主希望更改,结果当然是被拒了。

看了这么多是不是挺吓人的?

事实上约克区最早有土著人居住的记录就是在Lake Wilcox岸边,而从历史上来看,除了因暴雨时排水不及时造成局部的轻微洪水外,却从未有遭受过重大洪水灾害的记录。

实在不知道这个吓人的350年一遇是怎么得来的,而我们已经幸运地躲过了多少个350年。

尽管如此,这里依然是洪泛区,依然要“享受”特别政策。居民在申请建筑许可的时候,除了市政府之外,还有一个自然保护区的批准才行。

为了美,多受点磨难是不是也值得呢?

– END –

作者:Huge   多伦多房东网

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